Immobilier : Tout savoir sur le viager

✅ Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager est une forme de vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, le débirentier, en échange d’un bouquet (somme versée comptant à la signature) et d’une rente viagère versée jusqu’à la fin de sa vie. C’est une formule qui permet au vendeur d’obtenir un revenu régulier tout en restant souvent dans son logement.

✅ Qui peut vendre en viager ?

Toute personne propriétaire de son bien peut vendre en viager, mais cette formule est surtout choisie par des personnes âgées qui souhaitent améliorer leur revenus de retraite sans quitter leur domicile. Le bien doit être libre de dettes pour pouvoir être vendu..

✅ Quelle est la différence entre un viager occupé et un viager libre ?

Dans un viager occupé, le vendeur continue d’habiter le bien jusqu’à son décès. L’acheteur ne peut donc pas l’occuper tout de suite.
Dans un viager libre, le bien est vacant au moment de la vente : l’acheteur peut l’occuper ou le louer immédiatement. La rente est alors plus élevée.

✅ Comment est calculée la valeur du viager ?

On part de la valeur vénale du bien, puis on déduit la valeur du droit d’usage et d’habitation du vendeur (selon son âge et les barèmes de l’administration fiscale). Le reste sert à déterminer le montant du bouquet et de la rente.

✅ Qu’est-ce que le “bouquet” ?

Le bouquet est la somme versée comptant à la signature de l’acte. Il n’est pas obligatoire, mais très fréquent. Son montant est librement fixé entre les parties, souvent entre 20 % et 30 % de la valeur du bien.

✅ Qui paie les charges et les travaux dans un viager occupé ?

En général, le vendeur garde à sa charge les charges courantes et l’entretien du bien, tandis que l’acheteur assume les gros travaux (comme une toiture ou une rénovation structurelle).

✅ Quels sont les avantages pour le vendeur ?

Le vendeur conserve le droit d’habiter son logement, tout en recevant une rente à vie, ce qui sécurise ses revenus. Il peut aussi optimiser sa fiscalité puisque la rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal en fonction de l’âge.

✅ Et quels sont les avantages pour l'acheteur ?

L’acheteur acquiert un bien progressivement, sans avoir à verser la totalité du prix au départ. Il peut réaliser une bonne opération patrimoniale si la durée de versement des rentes est inférieure à l’espérance de vie prévue au moment de la vente.

✅ Quels sont les risques pour le vendeur ?

Le principal risque est que l’acheteur cesse de payer la rente. Heureusement, l’acte notarié prévoit des garanties : en cas de non-paiement, la vente peut être annulée et le bien revient au vendeur.

✅ Et pour l’acheteur ?

Le risque pour l’acheteur, c’est de verser la rente pendant une période plus longue que prévue, si le vendeur vit bien au-delà de l’espérance de vie estimée. C’est le principe même du viager : une part d’aléa.

✅ Quelle est la fiscalité d’une rente viagère ?

La rente est partiellement imposable. L’abattement dépend de l’âge du vendeur au moment du premier versement :
– 70 % d’abattement à partir de 70 ans,
– 60 % entre 60 et 69 ans,
– 50 % entre 50 et 59 ans.
Seule la fraction non abattue est soumise à l’impôt.

✅ Peut-on vendre un bien en viager si on est en couple ?

Oui, on parle alors de viager sur deux têtes. La rente est versée jusqu’au décès du dernier survivant. C’est une solution intéressante pour assurer la sécurité financière du conjoint survivant.

✅ Peut-on revendre un bien acheté en viager ?

Oui, l’acheteur peut revendre le bien avant le décès du vendeur, mais le nouveau propriétaire devra continuer à verser la rente viagère dans les mêmes conditions.

✅ Que se passe-t-il si le vendeur entre en maison de retraite ?

S’il s’agit d’un viager occupé, le vendeur peut libérer le logement et, en compensation, demander une augmentation de la rente, puisque l’acheteur bénéficie désormais d’un bien libre.

✅ Peut-on faire un viager sans rente ?

Oui, c’est ce qu’on appelle un viager sans rente ou viager “occupé avec bouquet unique”. L’acheteur verse une somme importante au départ, et le vendeur conserve l’occupation du bien jusqu’à son décès. C’est plus simple à gérer, mais moins progressif.